전세로 집을 구하는 일은 큰 결심이자 중요한 결정입니다. 하지만 전세사기라는 위험 요소가 도사리고 있어 주의가 필요합니다. 다양한 전세사기 유형과 그에 대한 예방법을 알아보겠습니다.
전세사기 유형과 예방법
깡통전세 사기
깡통전세 사기는 보증금을 돌려줄 돈이 없는 경우 발생합니다. 예를 들어, 최근 이슈가 되었던 '대구 깡통전세사기 사건'에서는 임대인 장 모 씨가 세입자 50여 명에게 약 68억 원의 보증금을 돌려주지 않았습니다. 장 씨는 대구에서 다가구주택 13채를 갭투기로 사들인 뒤, 세입자에게 집을 빌려주었으나, 보증금을 돌려주지 않았습니다. 이 사건으로 장 씨는 징역 3년, 4년형을 선고받았으나, 세입자들은 보증금을 전부 돌려받지 못했습니다.
깡통주택의 위험성
깡통주택이란 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채운 집으로, 임대인의 몫은 거의 없는 집을 말합니다. 이러한 집은 경매로 넘어가면 세입자의 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 갭투기를 통해 해당 주택을 사들입니다. 이 경우 임대인은 자유롭게 융통할 수 있는 돈이 거의 없습니다.
깡통전세 사기 예방법
- 깡통주택인지 확인하기: 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인하여 보증금이 집값에 맞먹는 수준이면 피해야 합니다.
- 임대인의 경제력 과신하지 않기: 임대인이 보증금을 돌려줄 것이라고 안심시키더라도 믿지 말고, 실제 경제력을 확인해야 합니다.
- 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인: 전세보증금반환보증에 가입하여 보증금을 보호받을 수 있는 집인지 확인합니다.
가짜 임대인과의 계약
2019년 인천 중구에서 A 씨는 타인의 오피스텔을 자신의 소유라고 거짓말하며 등기부등본을 위조하여 사기를 쳤습니다. 대부분 피해자는 임대차 경험이 많지 않은 사회 초년생이었습니다. A 씨는 '가짜 임대인'으로, 실제 임대인의 인적사항을 이용해 전세계약을 한 후 보증금을 가로챘습니다.
가짜 임대인 확인 방법
- 등기부등본 확인: 임대인이라고 주장하는 사람의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인 정보를 일치하는지 확인합니다. 등기부등본은 직접 발급받아 확인해야 합니다.
- 신분증 확인: 임대인의 신분증을 확인하고, 대리인이라면 관련 서류를 철저히 검토합니다.
신탁회사의 동의 없는 계약
2019년 마산에서 임대인 A씨는 신탁회사에 오피스텔을 넘기고 대출을 받은 후, 신탁회사의 동의 없이 15 가구와 계약을 체결하여 보증금을 가로챘습니다. 이로 인해 계약 자체가 무효가 되어 세입자들이 피해를 입었습니다.
예방법
- 등기부등본 확인: 부동산이 신탁되었는지 여부를 확인합니다.
- 신탁원부 확인: 신탁원부를 통해 임대 권한과 부동산 담보 대출 여부를 확인합니다.
월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사
경기도 안산에서 공인중개사 두 명이 월셋집을 전셋집으로 둔갑시켜 피해액이 70억 원에 달하는 사기를 저질렀습니다. 이들은 임대인에게는 월세 계약으로 알리고 세입자와는 전세 계약을 맺어 전세보증금을 가로챘습니다.
예방법
- 등록된 공인중개사와 거래: 해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 중개업자인지 확인합니다.
- 부동산 공제증서 받기: 공인중개사가 발급한 공제증서를 받아 금전적 피해 발생 시 보상을 받을 수 있도록 합니다.
선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지
대구와 부산에서 임대인이 다른 세입자들의 임차보증금 규모를 속이거나, 공동근저당 설정을 숨겨 전세계약을 체결하여 세입자들이 보증금을 회수하지 못하는 경우가 발생했습니다.
예방법
- 특약사항 기재: 임대인의 거짓말을 방지하기 위해 특약사항을 명시합니다.
- 확정일자 부여 현황 및 전입세대 열람 내역 발급: 계약 전후로 이 두 서류를 발급받아 부채 규모를 확인합니다.
전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행
2021년 4월, A씨는 서울 동작구 상도동의 한 주택에 입주하게 되었습니다. 근저당이 없어 권리관계가 깨끗한 집이었지만, 전입신고 당일 임대인이 변경되었고, 새로운 임대인이 주택담보대출을 받아 집이 경매에 넘어가는 일이 발생했습니다.
예방법
- 등기부등본 확인: 전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인하여 임대인 변경 여부를 확인합니다.
- 특약사항 기재: 계약서에 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않기로 하는 특약사항을 넣습니다.
이사를 갔는데 아직 세입자가 있는 이중계약
한 청년 A씨는 전세계약을 체결했으나, 이사 당일 다른 세입자가 있는 것을 발견했습니다. 임대인이 하나의 주택을 대상으로 두 명에게 보증금을 받아 가로챈 경우입니다.
예방법
- 깡통주택 조심: 보증금이 주택가격과 비슷할수록 이중계약 사기가 발생할 가능성이 큽니다.
- 기존 세입자 확인: 기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인하고 잔금을 지급합니다. 필요시 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금합니다.
선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행
이사를 앞둔 A씨는 신탁등기가 되어 있는 집에 대해 임대인이 신탁등기를 말소하겠다고 안심시켰으나, 실제로 말소하지 않은 경우가 발생했습니다.
예방법
- 특약사항 기재: 임대인의 의무를 정확하게 특약사항에 기재합니다.
- 특약사항 실행 확인: 임대인이 근저당권 또는 신탁등기를 말소하는 과정을 두 눈으로 직접 확인합니다.
미납국세 및 임금채권 우선 변제
임대인이 고액의 국세를 미납하거나 임금을 체불한 경우, 집이 경매로 넘어갈 때 세입자의 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
예방법
- 미납국세 열람제도 활용: 임대인의 동의하에 미납국세를 확인합니다.
- 사회보험 완납증명서 및 납세증명서 확인: 사회보험 완납증명서와 납세증명서를 통해 임금 체불 가능성을 확인합니다.
- 등기부등본 확인: 등기부등본에서 압류, 가압류 등의 단어가 보이면 피합니다.
- 전세보증금반환보증 가입: 보증보험을 통해 보증금을 보호받습니다.
세입자의 전출신고 후 벌어지는 전세사기
임대인이 대출을 받기 위해 세입자에게 잠시 전출신고를 해달라고 요청한 후, 전입신고를 다시 했더라도 대출 연장이 거절되는 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
예방법
- 임대인의 전출 요구 거절: 임대인의 전출 요구를 거절합니다.
결론
전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전후로 철저한 검토와 확인이 필수적입니다. 깡통전세, 가짜 임대인, 신탁회사의 동의 없는 계약, 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사, 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지, 전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행, 이중계약, 선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행, 미납국세 및 임금채권 우선 변제, 세입자의 전출신고 후 벌어지는 전세사기 등 다양한 유형의 전세사기가 발생할 수 있으므로, 각 유형에 맞는 예방법을 숙지하고 실행해야 합니다.
Q&A
깡통전세를 피하는 방법은 무엇인가요?
깡통주택 여부를 확인하고, 전세보증금반환보증에 가입 가능한 집인지 확인합니다.
가짜 임대인을 확인하는 방법은 무엇인가요?
등기부등본과 임대인의 신분증을 확인하고, 대리인의 경우 관련 서류를 철저히 검토합니다.
신탁회사의 동의 없는 계약을 피하는 방법은 무엇인가요?
등기부등본과 신탁원부를 확인하여 임대 권한과 담보 대출 여부를 확인합니다.
월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사를 피하는 방법은 무엇인가요?
등록된 공인중개사와 거래하고, 부동산 공제증서를 받아 금전적 피해 발생 시 보상을 받을 수 있도록 합니다.
선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지를 피하는 방법은 무엇인가요?
특약사항을 명시하고, 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역을 발급받아 부채 규모를 확인합니다.
전세계약 당일 임대인 변경 및 주택담보대출 실행을 피하는 방법은 무엇인가요?
전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인하고, 계약서에 특약사항을 기재합니다.
이중계약을 피하는 방법은 무엇인가요?
깡통주택을 조심하고, 기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인한 후 잔금을 지급합니다.
선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행을 피하는 방법은 무엇인가요?
특약사항에 임대인의 의무를 정확하게 기재하고, 특약사항 실행 과정을 직접 확인합니다.
미납국세 및 임금채권 우선 변제를 피하는 방법은 무엇인가요?
미납국세 열람제도를 활용하고, 사회보험 완납증명서와 납세증명서를 확인하며, 전세보증금반환보증에 가입합니다.
세입자의 전출신고 후 벌어지는 전세사기를 피하는 방법은 무엇인가요?
임대인의 전출 요구를 거절합니다.
이상으로 전세사기 유형과 예방법에 대해 알아보았습니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 철저한 준비와 확인이 필수적임을 다시 한번 강조합니다.
