전세사기는 단순한 금전 피해를 넘어서, 거주지 상실과 생활 기반 붕괴로 이어질 수 있는 중대한 사회 문제입니다. 특히 2023~2024년 사이 벌어진 일명 ‘빌라왕’ 사태 이후, 전세사기 피해에 대한 불안감은 어느 때보다 높아졌습니다. 전세사기 안당하는법은 단순한 요령이 아닌, 철저한 사전 조사와 계약 절차 하나하나를 꼼꼼히 챙기는 실천에서 시작됩니다.
이 글에서는 2025년 기준 최신 제도와 함께, 실제 계약 시 놓치기 쉬운 포인트를 모두 짚어드립니다.
전세사기 안당하는법 요약
- 등기부등본, 전입신고, 확정일자 확보는 전세보증금을 지키는 3대 핵심 수단입니다.
- 계약 전 임대인의 채무 현황, 건물의 권리관계, 보증금 대비 집값 비율 확인이 필수입니다.
- 국세 체납·선순위 대출·깡통전세 여부 등 체크리스트를 통해 전세사기를 예방할 수 있습니다.
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전세사기, 왜 이렇게 많이 당하는 걸까?
전세사기 피해자는 한 해 수천 명에 달하며, 피해 금액은 수조 원에 이릅니다. 대부분의 피해자는 20~30대 청년층이며, ‘갭투자형 다세대주택’, ‘임대인의 선순위 권리 숨기기’, ‘명의자와 계약자 불일치’ 등의 수법으로 당하게 됩니다.
전세사기의 공통된 특성은 다음과 같습니다.
- 보증금이 시세 대비 과도하게 높음
- 임대인이 다수의 주택 보유자이거나 법인 명의
- 등기부등본에 근저당, 압류, 가압류가 다수 있음
- 전입신고 및 확정일자 미비로 대항력·우선변제권 없음
특히 ‘깡통전세’는 실거주자 입장에서 매우 위험한 구조입니다. 매매가보다 전세보증금이 높아지거나 비슷해지는 순간, 집주인이 파산하거나 매각할 경우 보증금을 돌려받기 어렵게 됩니다.
전세사기 안당하는법 1: 등기부등본은 무조건 계약 전에 떼자
등기부등본은 부동산의 ‘이력서’이자 ‘건강검진표’입니다. 이 문서에는 해당 부동산의 소유주, 근저당권, 압류, 가압류, 전세권 등 모든 법적 권리관계가 기재되어 있습니다.
등기부등본 보는법 핵심 요약
- 표제부: 건물 구조, 용도, 면적 등의 정보
- 갑구: 소유권 및 가압류, 압류 정보
- 을구: 근저당권, 전세권 등 담보 관련 정보
체크포인트 3가지
- 임대인이 진짜 소유자인지 확인: 계약자는 반드시 등기상의 ‘소유자’여야 합니다.
- 근저당권 등 담보가 있는지 확인: 은행 등 금융기관이 설정한 근저당이 보증금보다 크면 위험
- 가압류·압류 기록 여부 확인: 국세 체납 등으로 정부가 집을 압류한 경우, 보증금보다 앞서는 권리가 존재할 수 있음
등기부등본은 반드시 계약 당일 최신 발급본으로 확인해야 하며, 부동산중개사에 맡기지 말고 직접 발급하거나 열람하는 것이 가장 안전합니다. 부동산등기시스템(https://rtms.moj.go.kr)에서 무료 열람 가능합니다.
전세사기 안당하는법 2: 전입신고 + 확정일자는 법적 ‘방패’
전입신고와 확정일자는 단순한 행정 절차가 아닙니다. 이 두 가지는 임차인이 법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보하는 필수 조치입니다.
① 전입신고
- 효과: 해당 주택에 거주 중이라는 사실을 공적으로 인정받음
- 효력 발생 시점: 실제 입주 후 1일 이내 신고할 것
- 신고 장소: 주민센터 또는 정부24 온라인
② 확정일자
- 효과: 임차보증금에 대해 우선변제권을 인정받음
- 방법: 임대차계약서에 도장을 찍어 확정일자 부여
- 발급 장소: 동 주민센터, 법원, 온라인 (홈택스/정부24)
주의사항: 전입신고와 확정일자는 ‘같은 날’에 받아야 완전한 법적 보호를 받습니다. 순서도 중요하지만 선후관계보다 두 행위를 모두 완료하는 것이 핵심입니다.
전세사기 안당하는법 3: ‘보증금 대비 매매가 비율’ 반드시 확인
전세보증금이 시세 대비 과도하게 높다면 전형적인 ‘깡통전세’ 가능성이 큽니다. 이를 확인하기 위해서는 계약하려는 집의 실매매가와 비교하는 것이 중요합니다.
확인 방법
- 국토교통부 실거래가 공개시스템: https://rt.molit.go.kr
- 부동산플래닛, 호갱노노 등 시세 분석 앱 활용
- 중개인 말만 듣지 말고 실거래내역 직접 확인
권장 비율:
- 매매가 대비 전세가 비율이 70% 이하일 경우 상대적으로 안전
- 80% 이상이면 위험 신호
- 90% 이상이면 매우 고위험
실제로 2022~2023년 전세사기 피해 사례의 대부분이 전세가율 90% 이상에서 발생했습니다.
전세사기 안당하는법 4: 전세보증보험 가입은 선택 아닌 필수
전세보증금반환보증(전세보증보험)은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 대신 반환해주는 제도입니다. 최근 정부의 적극적인 개입으로 가입 요건이 완화되었으며, 청년·신혼부부 대상 지원 프로그램도 다양합니다.
주요 보증기관
- HUG(주택도시보증공사)
- SGI서울보증
- 민간 보증사(2025년부터 일부 운영)
가입조건
- 전세 계약 기간이 1년 이상
- 임차인 명의의 확정일자와 전입신고 완료
- 주택 매매가 대비 전세보증금이 일정 비율 이내
보증료 예시
- 보증금 1억 원 기준 약 10~20만 원 내외 (1년 기준)
- 청년·신혼부부 할인율 적용 가능
보증보험에 가입하면 법적으로는 임차권등기 없이도 보증금 회수가 가능하므로 전세사기의 가장 확실한 안전장치입니다.
전세사기 안당하는법 5: 계약서 작성 시 체크리스트
- 임대인의 실명 확인 + 신분증 대조
- 계약자는 반드시 ‘등기부등본상의 소유자’와 일치
- 특약사항에 전입신고 및 확정일자 협조 명시
- 계약금은 가급적 소액, 중도금은 등기부 확인 후 송금
- 입주 전 잔금 송금은 금지. 등기 확인 후에만 잔금 지급
계약 시 복사본으로 계약서 작성 후 원본과 대조하고, 계약서 보관은 2부 이상 준비하여 한 부는 본인이 소지해야 합니다. 또한 중개사가 공제보험에 가입되어 있는지도 확인하세요.
전세사기 안당하는법 Q&A
질문 1. 등기부등본은 계약 하루 전만 확인하면 되나요?
답변 1. 아닙니다. 등기부등본은 계약 당일 최신본으로 확인해야 하며, 계약금 송금 직전에도 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.
질문 2. 확정일자와 전입신고는 동시에 해야 하나요?
답변 2. 네, 법적으로는 각각 별개 절차지만 동시에 해야 대항력과 우선변제권이 동시에 확보됩니다.
질문 3. 보증보험 없이도 안전하게 전세 계약할 수 있나요?
답변 3. 보증보험 없이도 가능은 하지만, 선순위 채권이 없는 등 안전성이 입증된 경우에 한합니다. 보증보험은 전세사기의 가장 확실한 방어 수단입니다.
질문 4. 임대인이 법인일 경우 계약해도 되나요?
답변 4. 가능은 하지만 위험이 더 큽니다. 법인 파산 시 회수가 어려우며, 보증보험 가입이 제한될 수 있으므로 각별히 주의해야 합니다.
질문 5. 중개사가 실수를 해도 책임지지 않는다고 합니다. 맞나요?
답변 5. 중개사의 실수나 누락이 명백한 경우에는 손해배상 책임이 있으며, 이를 대비해 공제보험에 가입되어 있어야 합니다. 반드시 공인중개사 자격 확인 및 공제번호를 요구하세요.
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