2025년 지분형 모기지 완전 해설: 내 집 마련의 새로운 선택지

지분형 모기지란 무엇인가요? 정부가 일부 지분을 보유하고 실거주자가 나머지를 소유하는 새로운 주택 구매 방식! 장단점, 조건, 사례까지 완벽 설명드립니다.

부동산 가격이 치솟고 있는 현실에서 ‘내 집 마련’은 점점 더 어려워지고 있습니다.

특히 청년과 신혼부부, 사회초년생에게는 초기 자금 마련 자체가 큰 부담입니다.

이러한 상황에서 주목받고 있는 제도가 바로 지분형 모기지입니다.

정부가 집값의 일정 지분을 부담하고, 주거자는 나머지를 대출 없이 소유하는 방식으로,

부동산 시장의 새로운 패러다임으로 떠오르고 있습니다.

이 글에서는 지분형 모기지의 개념, 적용 대상, 정부 정책 흐름, 실제 사례, 장단점 등을 상세히 설명합니다.

 

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글의 요약

1. 지분형 모기지는 집값의 일부를 정부 또는 공공기관이 투자하고, 나머지를 수분양자가 부담하는 방식입니다.
2. 소득이 적거나 초기 자금이 부족한 무주택자의 내 집 마련을 지원하기 위해 도입되었습니다.
3. 2025년부터는 공급 확대와 대상 확대 등 다양한 정책 개편이 예정되어 있어 관심이 더욱 높아지고 있습니다.

 

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지분형 모기지란? 전통적 주택 금융과의 차이

지분형 모기지(Shared Equity Mortgage)는 일반적인 주택담보대출과는 다른 방식의 주택 구입 지원 제도입니다.

전통적인 모기지는 은행이 집값의 대부분을 대출해 주고,

집을 전부 구매한 뒤 대출을 상환하는 구조이지만,

지분형 모기지는 처음부터 집을 공동으로 소유하는 구조입니다.

즉, 정부(또는 공공기관)가 일정 지분을 함께 소유하고,

수분양자는 그 외 지분만을 구매해 거주하게 됩니다.

이후 주택을 매도하거나 전매할 때, 지분율에 따라 차익을 분배하게 되는 방식입니다.

전통형 vs 지분형 모기지 비교

항목	전통형 모기지	지분형 모기지
초기 자금	매매가 전액 부담 (대출 포함)	일부 지분만 부담
소유권	100% 개인 소유	정부/공공과 공동 소유
거주 권리	있음	있음 (실거주 조건 필수)
전매 제한	없음 또는 제한적	일정 기간 전매 금지
매도 시 차익	100% 본인 귀속	지분율에 따라 공유

 

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지분형 모기지의 구조 및 작동 원리

지분형 모기지는 기본적으로 아래와 같은 구조로 운영됩니다.

1. 정부·공공기관이 자금을 출자하여 주택 매입 시 일부 지분을 보유
2. 수분양자는 나머지 지분만 구매하고 해당 주택에 실거주
3. 매도 또는 전매 시, 정부 지분만큼의 차익을 분배
4. 일정 기간이 지난 후, 정부 지분을 환매(되사기) 할 수도 있음

예를 들어 4억 원짜리 신축 아파트를 지분형 모기지를 통해 분양받는다고 가정할 때,

• 정부 지분 30%: 1억 2,000만 원
• 수분양자 지분 70%: 2억 8,000만 원

이때, 수분양자는 2.8억 원만 마련하면 내 집 마련이 가능하며,

해당 주택의 등기에는 정부와 수분양자가 공동 명의로 기재됩니다.

만약 5년 뒤 집값이 5억 원이 되어 매도하면,

• 정부 수익: 1.5억 원 (30% 차익)
• 수분양자 수익: 3.5억 원 (70% 차익)

이처럼 초기 비용 부담을 낮추되, 자산 가치 상승 시 수익은 공유하는 모델입니다.

 

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2025년 기준, 지분형 모기지 정책 현황 및 변화

2025년 현재, 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)를 중심으로 지분형 모기지의 확대 도입이 진행 중입니다.

특히 수도권 및 대도시 지역의 신혼희망타운, 청년 매입임대주택 등에서 활발히 도입되고 있습니다.

2025년 주요 변화사항

항목	기존	2025년 변화
공급 단지	일부 신혼희망타운	전국 30개 단지 이상 확대 예정
대상	신혼부부, 청년 위주	생애최초 구입자, 고령층까지 확대
정부 지분	30% 내외	최대 50%까지 가능
전매 제한	5년	일부 지역은 7년까지 강화
환매 제도	없음	정부 지분 선환매제 도입 검토 중

특히 ‘정부 지분 선매수 제도’는 수분양자가 일정 기간 거주 후 정부 지분을 되사들여 완전한 자가 소유로 전환할 수 있는 구조입니다.

 

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지분형 모기지의 장단점

장점

1. 초기 자금 부담이 현저히 낮음: 전체 집값의 일부만으로 실거주 가능
2. 정부 공동소유로 안정성 확보: 무리한 대출 없이 자산 형성 가능
3. 자산 가치 상승 시 수익 확보 가능: 본인 지분만큼의 차익은 전부 귀속
4. 금리 부담 없음 또는 낮음: 대출이 아닌 지분 분담 방식으로 금리 리스크 최소화
5. 거주 안정성 확보: 실거주 조건이 기본이므로 임대 전환 리스크 없음

단점

1. 100% 내 집이 아니라는 심리적 제약: 공동소유 개념으로 인해 온전한 소유권 부재
2. 전매 제한과 환매 조건 등 제약 존재: 일정 기간 전매 불가, 지분 양도 제한
3. 정부 지분 환매가 강제되는 경우 있음: 특정 조건에서는 정부가 우선 매수권 행사
4. 지분 환산 가격 논란 가능성: 시장가 반영 기준이 모호할 경우 분쟁 소지
5. 법률상·세금상 복잡성: 등기 방식, 취득세, 보유세 등에 대해 복합 규정 적용

 

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실제 사례 분석: 신혼부부 A씨의 지분형 모기지 활용기

사례: 서울 거주 신혼부부 A씨 (소득 월 550만원)

• 집값: 4억 원
• 정부 지분: 40% (1억 6천만 원)
• 본인 부담: 2억 4천만 원 (전세보증금 활용 + 대출 일부)

A씨 부부는 LH가 공급하는 서울 강서구 소재 신혼희망타운에서 지분형 모기지를 통해 입주하였습니다.

초기 부담이 크게 낮아졌고, 거주 만족도도 높습니다.

다만, 추후 정부 지분 환매가 필수여서 자산 형성 속도에 제약을 느끼기도 했다고 전했습니다.

 

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지분형 모기지를 고려할 때의 체크리스트

1. 정부 또는 공공기관의 지분율 확인
2. 지분 환매 조건 및 전매 제한 조건 분석
3. 거주 요건(실거주 기간, 세대원 수 등) 충족 여부
4. 입주 후 보유세 및 관리비 예상 비용 분석
5. 장기적 자산 형성 전략 수립 필요

특히 향후 매도 계획이 있다면,

지분 분할 매각 방식과 그에 따른 과세 기준 등을 전문가와 함께 상담하는 것이 바람직합니다.

 

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Q&A

질문 1. 지분형 모기지는 누구나 신청할 수 있나요?

답변 1. 아닙니다. 현재는 무주택자, 신혼부부, 청년, 생애최초 주택 구매자 등을 중심으로 지원됩니다. 소득, 자산 기준도 존재합니다.

질문 2. 지분형 모기지는 대출과 어떤 차이가 있나요?

답변 2. 대출은 전체 집값을 구매하고 빚을 갚는 방식이고, 지분형 모기지는 일부만 구입하고 나머지는 정부가 공동 소유하는 방식입니다. 금리 부담이 적다는 점이 큰 차이입니다.

질문 3. 지분형 모기지 주택은 전매가 가능한가요?

답변 3. 일정 기간 전매 제한이 있습니다. 통상 5년~7년 정도로, 기간 내 매도하려면 정부 우선매수권이 행사될 수 있습니다.

질문 4. 지분형 모기지 주택도 재산세를 내야 하나요?

답변 4. 예, 다만 본인 소유 지분에 해당하는 금액만큼 과세됩니다. 공동소유 구조이므로 전체 주택가액이 아닌 본인 지분만 과세 대상입니다.

질문 5. 지분형 모기지를 이용한 주택은 일반 매매가 가능한가요?

답변 5. 가능하지만, 매도 시에는 지분율에 따라 정부와 이익을 나누며, 매수인에게도 실거주 요건 등이 적용될 수 있어 일반 주택보다 제약이 있습니다.

 

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참고 자료

• 국토교통부
• 한국토지주택공사 LH 홈페이지
• 서울주택도시공사 SH공사